Wann sind private Immobilienverkäufe steuerpflichtig?

Sind private Immobilienverkäufe für Sie steuerpflichtig?

Die Besteuerung von Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften regelt das Einkommensteuergesetz (EStG) in § 23.

Als Faustregel, wann Sie als Verkäufer den Hausverkauf versteuern müssen, gelten folgende Kriterien:
• Sie haben die Immobilie nicht selbst bewohnt und verkaufen sie weniger als zehn Jahre nach dem Kauf
• Sie verkaufen mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren

Bei privaten Verkäufen gilt eine Spekulationsfrist von zehn Jahren: Wer eine Eigentumswohnung, ein Haus oder ein Grundstück innerhalb dieser Frist mit Gewinn verkauft, zahlt in der Regel eine sogenannte Spekulationssteuer auf den Wertgewinn.
Regelungen dazu finden sich in §23 Einkommensteuergesetz.

Es gibt jedoch auch Ausnahmen, bei welchen Sie von der Steuer verschont bleiben: Die 10-Jahresfrist gilt nicht für Immobilien, die Sie ausschließlich selbst genutzt und damit nie vermietet haben. Haben Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus allerdings innerhalb der zehn Jahre zwischen Kauf und Verkauf vermietet, wird hierin eine Absicht zur Gewinnerzielung gesehen.

Haben Sie als Eigentümer Ihr Haus oder Ihre Wohnung dann allerdings in den letzten zwei Jahren vor dem Verkauf und im Verkaufsjahr selbst bewohnt, zahlen Sie ebenfalls keine Spekulationssteuer. Das heißt: Für eine Immobilie, die beispielsweise vier Jahre lang vermietet war und die der Eigentümer im Anschluss zwei Jahre lang selbst genutzt hat, zahlt er beim Verkauf also keine Steuern, obwohl die 10-Jahresfrist noch nicht verstrichen ist.

Aber auch gut zu wissen:

Verkaufen Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung, die Sie geerbt haben, geht die Spekulationsfrist des Erblasser auf Sie als Erben über. Das heißt: Befand sich die Immobilie mehr als zehn Jahre im Besitz des Erblassers oder hat er die Wohnung oder das Haus in den letzten zwei Jahren vor seinem Tod selbst bewohnt, zahlen Sie keine Spekulationssteuer.

Wie lässt sich die Steuer beim Hausverkauf senken?

Unterliegt ein Immobilienverkauf der Spekulationssteuer, haben Sie Möglichkeiten, die Steuerlast zu reduzieren. Die Anschaffungskosten, die der Berechnung zugrunde liegen, beinhalten nicht nur den reinen Kaufpreis der Immobilie, sondern auch die Kaufnebenkosten wie die Grunderwerbsteuer, Kosten für den Notar oder die Maklergebühr. Darüber hinaus können Sie Verkaufsnebenkosten gegenrechnen: Kosten für Immobilienanzeigen oder andere Ausgaben im Zusammenhang mit dem Verkauf fließen in die Berechnung ein und mindern so die Steuerlast.

Wann ist ein Immobilienverkauf als gewerblich einzustufen?

Verkaufen Sie drei oder mehr Immobilien oder Grundstücke innerhalb von fünf Jahren mit der Absicht, einen Gewinn zu erzielen, geht das Finanzamt in der Regel von einem gewerblichen Verkauf aus. Die Drei-Objekt-Grenze gilt jedoch nicht in jedem Fall, die Steuerbehörden prüfen bei jeder Transaktion genau, ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt. Handelt es sich um einen gewerblichen Handel, sind die Einnahmen und Gewinne nach §15 EStG als gewerbliche Einkünfte zu versteuern. Für die Umsatzsteuer bei einem gewerblichen Immobiliengeschäft gilt der aktuelle Umsatzsteuersatz von 19 Prozent.




Quelle: Homeday